L’histoire du domaine de l’État est une histoire de tension entre deux logiques irréconciliables. D’un côté, l’inaliénabilité : l’édit de Moulins, en 1566, interdit au roi de vendre le domaine de la couronne, parce que ce patrimoine appartient à la fonction, pas à l’homme. De l’autre, la liquidation d’urgence : en novembre 1789, la Révolution nationalise les biens du clergé précisément pour éponger la dette publique. Conserver sans gérer, ou vendre sans stratégie : la France oscille entre ces deux pôles depuis quatre siècles et demi. La foncière de 2026 est la première tentative sérieuse d’en sortir — non pas en tranchant entre garder et vendre, mais en donnant enfin un prix à l’usage.

Car c’est bien là le cœur intellectuel du sujet. L’économie connaît ce mécanisme sous le nom de tragédie des communs : une ressource gratuite est toujours surconsommée et jamais entretenue. Les surfaces de bureaux de l’État sont une ressource gratuite pour ceux qui les occupent. Un directeur d’administration qui rend 2 000 mètres carrés n’y gagne rien — pas un euro de budget, pas un poste, pas un remerciement. Celui qui les garde ne perd rien. Le résultat est écrit d’avance : 25 mètres carrés par agent quand le privé en compte moitié moins, des étages vides que personne ne déclare, des bâtiments chauffés pour des services partis depuis des années. Ce n’est pas de l’incurie individuelle. C’est une structure d’incitations qui produit exactement ce pour quoi elle est conçue : rien.

La comparaison internationale confirme que le problème n’est pas fatal. La Cour des comptes cite le modèle des foncières publiques, dont la Belgique s’est dotée : une structure professionnelle, distincte des ministères, qui détient les biens et facture leur usage. Le principe est celui de n’importe quelle entreprise multi-sites : séparer celui qui possède de celui qui occupe, pour que chacun compte. Ce que la France s’apprête à faire en 2027 avec sa foncière, d’autres États l’ont fait il y a des années sans drame constitutionnel ni effondrement du service public. Le retard français n’est pas technique. Il est culturel : dans l’imaginaire administratif national, faire payer un ministère revient à douter de l’État lui-même.

Il faut pourtant mesurer ce que la réforme ne réglera pas. Le périmètre prioritaire de la foncière — 20 millions de mètres carrés de bureaux et locaux d’activité — représente à peine plus d’un cinquième du parc bâti. Les prisons, les casernes, les palais de justice, les sites universitaires, les monuments resteront gérés selon l’ancienne logique, celle-là même dont la Cour des comptes a constaté la faillite. Le mur des 150 milliards, lui, concerne l’ensemble du parc. Et les 42 000 kilomètres carrés de terrains non bâtis, angle mort absolu du débat, ne font l’objet d’aucune stratégie d’ensemble : ni valorisation agricole ou énergétique systématique, ni politique foncière coordonnée avec les besoins de logement du pays. Le trésor dormant ne sera réveillé qu’en partie.

Reste le risque le plus insidieux : celui de la onzième réforme. La France excelle à créer des structures pour ne pas changer les comportements. Si la foncière devient une simple couche administrative supplémentaire — si ses loyers sont neutralisés budgétairement, si ses arbitrages sont systématiquement cassés par Matignon, si les ministères négocient des exemptions une à une —, elle rejoindra France Domaine et les loyers budgétaires au cimetière des bonnes idées mal défendues. Le test de vérité arrivera vite : le jour où la foncière voudra vendre un bâtiment qu’un ministre veut garder, ou augmenter un loyer qu’un cabinet refuse de payer. Ce jour-là, on saura si la France s’est dotée d’un propriétaire ou d’un décor.

Au fond, ce dossier austère raconte quelque chose d’essentiel sur le pays. Un État qui exige des ménages qu’ils rénovent leurs logements mais laisse ses propres bâtiments se dégrader, qui prêche la sobriété foncière mais ne connaît pas son propre inventaire, qui cherche désespérément des économies mais laisse dormir 74 milliards d’actifs, ne souffre pas d’un problème immobilier. Il souffre d’un problème de responsabilité. Le patrimoine de l’État ne dort pas par accident : il dort parce que personne n’est payé pour le réveiller, et que tout le monde a intérêt à le laisser dormir. La foncière de 2027 peut changer cela. À une condition, la seule qui ait jamais compté : que l’État se traite enfin lui-même avec l’exigence qu’il impose aux autres.